전월세 전환율·중개수수료 계산기

최종 업데이트 2026.10.26 · 법령 기준일 2026.10.25 · 근거: 주택임대차보호법, 공인중개사법 시행규칙, 한국은행 기준금리

1) 전월세 전환율 계산 공식과 법정 상한선

전월세 전환율은 전세 보증금의 일부나 전부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 집주인이 보증금을 덜 받는 대신 그 기회비용을 월세로 받는 구조라서, 전환율이 높을수록 세입자의 매달 부담이 커집니다.

계산식은 두 줄만 기억하면 됩니다.

• 월세 = 줄어드는 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 전환율(%) = 늘어나는 월세 × 12 ÷ 줄어드는 보증금 × 100

주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조는 이 전환율에 상한을 둡니다. "연 10%"와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 2026년 10월 22일 금융통화위원회가 기준금리를 연 3.00%로 동결했기 때문에, 지금의 법정 상한은 연 5.00%입니다.

예를 들어 전세 3억 원 계약을 갱신하면서 보증금을 2억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌린다고 해 봅시다. 줄어드는 보증금 1억 원에 5%를 곱하고 12로 나눈 41만 6,666원이 받을 수 있는 월세의 최대치입니다. 집주인이 50만 원을 제시했다면 적용 전환율은 6.00%로 상한을 넘고, 세입자는 매달 8만 3,334원, 1년이면 100만 원 남짓을 더 내게 됩니다.

이 상한이 강제되는 경우는 계약기간 중이거나, 계약갱신요구권 행사·묵시적 갱신 등으로 계약을 이어가면서 보증금을 월세로 바꿀 때입니다. 이때 상한을 넘는 약정은 넘는 부분만큼 효력이 없고, 이미 냈다면 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 반면 처음 맺는 신규 계약은 당사자 합의가 우선하므로, 법정 상한은 협상의 기준선으로 활용하는 것이 현실적입니다.

거꾸로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 "월세→보증금" 전환에는 법정 상한이 없습니다. 또 보증금은 그대로 둔 채 월세만 올리는 것은 전환이 아니라 차임 증액이어서, 계약 중 증액 청구나 계약갱신요구권에 따른 갱신 때는 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없다는 별도 규정을 따릅니다.

2) 월세 환산보증금 계산법

"월세 환산보증금"은 쓰임새에 따라 두 가지 계산이 있습니다. 하나는 중개보수를 매기기 위한 거래금액 환산이고, 다른 하나는 월세 조건을 전세로 바꿔 보는 전세 환산가입니다.

중개보수용 거래금액 환산. 월세 계약에는 거래금액이 따로 없으므로 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항이 정한 방식으로 환산합니다.

1. 보증금 + 월세 × 100을 먼저 계산합니다.
2. 이 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다. 정확히 5천만 원이면 그대로 둡니다.
3. 나온 금액을 임대차 요율표 구간에 넣어 상한요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간이면 한도액과 비교해 작은 쪽을 택합니다.

전세 환산가(전환율 기준). 월세 조건이 전세로 치면 얼마짜리인지 보려면 1년치 월세를 전환율로 나눠 보증금에 더합니다. 식은 전세 환산가 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 법정 상한 5%로 환산해 1억 원 + 600만 원 ÷ 0.05 = 2억 2,000만 원입니다. 비슷한 집의 전세 시세가 이보다 낮다면 지금 월세 조건이 상대적으로 비싸다는 신호입니다.

참고로 상가건물임대차보호법의 "환산보증금"도 보증금 + 월세 × 100으로 계산하지만, 5천만 원 미만일 때 ×70으로 다시 계산하는 규칙은 없습니다. 이 계산기는 주택 기준입니다.

3) 중개수수료 부가세는 누가 내야 할까? (간이/일반과세자 차이)

계산기에서 일반과세 10%와 간이과세 약 4%를 선택할 수 있지만, 약 4%는 세액 산정식을 단순 적용한 참고값입니다. 실제로 별도 청구할 수 있는 금액이나 법정 상한으로 단정하지 않습니다. 4,800만 원 미만의 납부의무 면제 기준은 사업자의 세금 납부에 관한 내용이며, 고객에게 청구할 수 있는지와는 별도로 확인해야 합니다.

부가가치세를 중개보수와 별도로 계산할 때는 중개사무소의 과세 유형을 확인해야 합니다. 이 계산기는 일반과세 10%와 간이과세 약 4%를 비교를 위한 참고값으로 표시합니다. 간이과세자의 실제 세액 산정과 고객에게 별도 청구할 금액은 같은 뜻이 아니므로, 계산 결과만으로 지급액을 확정하지 마세요.

간이과세자는 업종별 부가가치율과 세율을 적용해 납부세액을 계산합니다. 이 페이지의 약 4%는 부가가치율 40%와 세율 10%를 곱한 산식을 중개보수에 대입한 참고값입니다. 사업자의 실제 납부세액이나 고객에게 별도로 청구할 수 있는 금액을 확정하는 수치가 아니며, 청구 가능 여부는 과세 유형과 거래 조건에 따라 따로 확인해야 합니다. 연 공급대가 4,800만 원 미만의 납부의무 면제 기준도 고객 청구 금지를 뜻하는 것으로 단정할 수 없습니다.

계약 전에 사업자등록증이나 국세청 사업자등록상태조회 등으로 중개사무소의 과세 유형을 확인하세요. 세금계산서·현금영수증 등 필요한 증빙은 사업자 유형과 거래에 따라 발급 방식이 다를 수 있으므로, 중개사무소에 실제 발급 여부와 부가세 포함 금액을 확인하는 편이 안전합니다. 과세 유형 확인은 계산기의 참고 비율을 실제 청구액으로 간주하지 않기 위한 첫 단계입니다.

예를 들어 보수 계산값이 90만 원이라면, 일반과세 10% 계산 참고액은 9만 원이고 간이과세 약 4% 계산 참고액은 3만 6,000원입니다. 따라서 화면에는 각각 99만 원 또는 93만 6,000원이 참고 합계로 표시될 수 있지만, 이는 고객에게 청구할 금액이나 법정 상한을 확정한 값이 아닙니다. 특히 4,800만 원 미만 납부의무 면제는 사업자의 납부의무 기준이므로 고객 청구 가능 여부와 분리해 확인해야 합니다. 계약 전에 중개보수, 부가세 포함 여부, 세금계산서·현금영수증 등 증빙의 발급 여부를 중개사무소에 확인하고 협의하세요.

계약 전에 함께 확인하면 좋은 내용

전환율과 중개보수는 서로 다른 금액을 기준으로 계산합니다. 전환율은 실제로 줄어드는 보증금과 늘어나는 월세의 관계를 비교하고, 중개보수는 계약 전체의 매매대금 또는 환산 거래금액에 요율을 적용합니다. 전환 과정에서 반환받는 보증금만 중개보수 입력란에 넣으면 계산 기준이 달라지므로, 새 계약서에 적힐 전체 보증금과 월세를 입력하세요.

반전세에서 기존 월세가 있었다면 반드시 기존 월세도 입력해야 합니다. 기존 월세까지 모두 보증금 전환으로 생긴 금액으로 취급하면 적용 전환율이 실제보다 높게 나타납니다. 반대로 기존 월세를 유지하면서 보증금만 낮추는 경우에는 추가로 받을 수 있는 월세가 얼마인지 확인한 뒤 기존 월세와 합산해야 합니다. 계산기는 이 두 금액을 상세 산출 내역에서 나누어 보여 줍니다.

입력 단위는 만원이며 소수 넷째 자리까지 사용할 수 있습니다. 예를 들어 52.5는 52만 5,000원, 0.0001은 1원입니다. 계산 결과의 원 미만은 버리지만, 상한 초과 여부는 절사 전의 정확한 값으로 비교합니다. 따라서 화면의 전환율이 반올림되어 똑같이 5.00%로 보이더라도 제안 월세가 1원 높으면 초과로 표시될 수 있습니다. 협상할 때는 비율만 보지 말고 월 초과액과 연 초과액도 함께 확인하세요.

중개사무소 소재지는 매물의 주소와 다를 수 있습니다. 이 계산기는 중개사무소 소재지 시·도를 기준으로 안내하며, 현재는 공통 요율표를 사용합니다. 조례가 개정되거나 중개대상물의 종류가 달라지는 경우에는 실제 중개사무소에 게시된 요율표를 다시 확인하세요. 상가와 토지의 중개보수는 계산할 수 있지만, 상가 임대차의 법정 전환율이나 분양권·교환 거래·취득세는 이 도구의 계산 범위에 포함되지 않습니다.

공유 링크에는 입력한 금액과 계약 조건이 주소의 쿼리 문자열로 담깁니다. 이름이나 주소를 입력할 필요는 없지만, 링크를 전달받은 사람은 해당 금액을 볼 수 있습니다. 기준금리를 기본값으로 둔 링크는 향후 기준금리가 바뀐 버전에서 다시 계산될 수 있으므로, 특정 시점의 협의 내용은 계산 기준일과 산출 내역을 함께 기록해 두는 것이 좋습니다. 중개보수 합계는 의뢰인 한 사람 기준이며, 양측 합계는 동일 조건을 가정한 비교용 숫자입니다.